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合肥深夜发布土拍新政 2大政策将改变楼市格局

时间:2019-09-19

  2019 知屋达人

  笔者原以为8月29日的合肥楼市大事件只是当天的土拍,然而,8月28日深夜合肥公共资源交易网发布的几条公告却让合肥房地产市场炸开了锅。

  先说两条关于土拍的,一是取消N1901号地块、N1902号地块、AG-8-1,-2,-3号地块的供应,重新择期上市;二是肥西[2019]12号地块和FD19-10地块转为挂牌,将于9月27日出让。8月29日合肥原计划出让6宗地,这两条公告让8月29日土拍仅剩1宗地。仅剩的1宗地还是面积不大的商业用地,直接导致土拍关注度降至冰点。

  

  第二条公告的标题仅有“公告”二字,却将深刻影响了合肥楼市格局。这条公告分为两个新政,一是调整商品住宅用地定价方式,二是调整商品住宅用地拍卖方式。短短452个字的公告将彻底改变合肥土地市场,业内人士笑称:“开发商的投资部又要通宵加班了。”

  

  “面粉”与“面包”

  调整商品住宅用地定价方式,即建立房价和地价联动机制,根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。

  这意味着开发商对于各地段拿地预期出现重大变化,加速地价分化。笔者认为未来将会是“一地一价”的情况,我们可以用政务区来举例,政务区目前二手房均价超2.2万/O,如果政务区推出宅地,那么地价将不会低于1.5万/O,至少和融创壹号院地价持平。而北城二手房价在1.1万/O左右,未来北城推地,地价则很难高于7000元/O。

  

  (数据来自链家网)

  但我们也要看到,笔者是用区域均价来衡量地价的,但区域内部也是有差距的。再以政务区为例,笔架山街道周边二手房均价高达元/O,而兴园小区周边二手房均价仅为元/O,那么笔架山街道周边如果推地,是就高还是就低呢?还是说取政务区均价?这就涉及到取值范围的问题,范围过大体现不出政策调整的作用,范围过小不符合政府稳定楼市的原则。

  

  (数据来自链家网)

  类似的问题还有“新房综合售价”、“二手房成交价”等等问题,这些问题都需要给出详细的规定才能让开发商对出让土地做出准确判断。同时,不再一刀切式的各区域顶格限价会让价格出现浮动空间,有些地方可能房价上限更高,例如政务区,有些地方上限则会下降。

  幸运大抽奖没了

  调整商品住宅用地拍卖方式,即“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

  这个一箭双雕的政策确实妙,虽然这是借鉴了其他城市的做法,例如北京“共有产权房”的推广就是通过达到土地限价后转竞共有产权房比例来实现的。以前租赁住宅用地硬塞给开发商效果不好屡屡导致流拍,现在想拿好地就得抢着加自持租赁住房。同时,这还尽可能地减少了因限价导致土地出让金的流失,对于合肥楼市而言有很大的积极意义,但对于购房者而言,其实并没有什么实质性的影响。

  

  合肥作为国家租赁住房试点城市之一,在租赁住房领域必须有所行动,之前租赁住宅用地屡屡流拍实在太难看。如今新政的执行将有利于租赁市场发展,加大租赁住房房源的供给,并且还都是热门地段的租赁住房。毕竟,以后合肥没有租赁住房的地块就算不上好地块了。

  

  还有一个让笔者最难过的小影响,就是每次热门地块的“幸运大抽奖”没了。笔者还记得4月底那场土拍67个小球“摇奖”的盛况,还有摇中BH2019-05地块的绿城兴高采烈的模样。

  结语

  两个土拍新政显示出一贯的大新闻特性:“字越少,事越大。”其实,8月29日3宗居住用地的取消供应很大程度上是因为新政发布,毕竟新政一出,各家开发商都需要对出让地块重新评估。同时,新政实施的具体日期公告并没有给出,政府需要确定具体方案,开发商也需要重新思考拿地策略。

  今年各地楼市调控压力都在变大,年初的“三稳”口号不是说说而已。各大银行收到窗口指导,开发贷被收紧,多地宽松政策扛不住压力直接取消,合肥多家银行停止二手房贷款等等,合肥调控之路任重而道远。

  笔者原以为8月29日的合肥楼市大事件只是当天的土拍,然而,8月28日深夜合肥公共资源交易网发布的几条公告却让合肥房地产市场炸开了锅。

  先说两条关于土拍的,一是取消N1901号地块、N1902号地块、AG-8-1,-2,-3号地块的供应,重新择期上市;二是肥西[2019]12号地块和FD19-10地块转为挂牌,将于9月27日出让。8月29日合肥原计划出让6宗地,这两条公告让8月29日土拍仅剩1宗地。仅剩的1宗地还是面积不大的商业用地,直接导致土拍关注度降至冰点。

  

  第二条公告的标题仅有“公告”二字,却将深刻影响了合肥楼市格局。这条公告分为两个新政,一是调整商品住宅用地定价方式,二是调整商品住宅用地拍卖方式。短短452个字的公告将彻底改变合肥土地市场,业内人士笑称:“开发商的投资部又要通宵加班了。”

  

  “面粉”与“面包”

  调整商品住宅用地定价方式,即建立房价和地价联动机制,根据拟供应商品住宅用地周边新建商品住房销售综合均价和二手房成交价格情况,按宗地确定拟供应商品住宅用地最高限价、参考价(即起拍价)。

  这意味着开发商对于各地段拿地预期出现重大变化,加速地价分化。笔者认为未来将会是“一地一价”的情况,我们可以用政务区来举例,政务区目前二手房均价超2.2万/O,如果政务区推出宅地,那么地价将不会低于1.5万/O,至少和融创壹号院地价持平。而北城二手房价在1.1万/O左右,未来北城推地,地价则很难高于7000元/O。

  

  (数据来自链家网)

  但我们也要看到,笔者是用区域均价来衡量地价的,但区域内部也是有差距的。再以政务区为例,笔架山街道周边二手房均价高达元/O,而兴园小区周边二手房均价仅为元/O,那么笔架山街道周边如果推地,是就高还是就低呢?还是说取政务区均价?这就涉及到取值范围的问题,范围过大体现不出政策调整的作用,范围过小不符合政府稳定楼市的原则。

  

  (数据来自链家网)

  类似的问题还有“新房综合售价”、“二手房成交价”等等问题,这些问题都需要给出详细的规定才能让开发商对出让土地做出准确判断。同时,不再一刀切式的各区域顶格限价会让价格出现浮动空间,有些地方可能房价上限更高,例如政务区,有些地方上限则会下降。

  幸运大抽奖没了

  调整商品住宅用地拍卖方式,即“价高者得+最高限价时转为摇号”的拍卖方式调整为“价高者得+最高限价时转竞自持用于租赁的商品住房”。

  这个一箭双雕的政策确实妙,虽然这是借鉴了其他城市的做法,例如北京“共有产权房”的推广就是通过达到土地限价后转竞共有产权房比例来实现的。以前租赁住宅用地硬塞给开发商效果不好屡屡导致流拍,现在想拿好地就得抢着加自持租赁住房。同时,这还尽可能地减少了因限价导致土地出让金的流失,对于合肥楼市而言有很大的积极意义,但对于购房者而言,其实并没有什么实质性的影响。

  

  合肥作为国家租赁住房试点城市之一,在租赁住房领域必须有所行动,之前租赁住宅用地屡屡流拍实在太难看。如今新政的执行将有利于租赁市场发展,加大租赁住房房源的供给,并且还都是热门地段的租赁住房。毕竟,以后合肥没有租赁住房的地块就算不上好地块了。

  

  还有一个让笔者最难过的小影响,就是每次热门地块的“幸运大抽奖”没了。笔者还记得4月底那场土拍67个小球“摇奖”的盛况,还有摇中BH2019-05地块的绿城兴高采烈的模样。

  结语

  两个土拍新政显示出一贯的大新闻特性:“字越少,事越大。”其实,8月29日3宗居住用地的取消供应很大程度上是因为新政发布,毕竟新政一出,各家开发商都需要对出让地块重新评估。同时,新政实施的具体日期公告并没有给出,政府需要确定具体方案,开发商也需要重新思考拿地策略。

  今年各地楼市调控压力都在变大,年初的“三稳”口号不是说说而已。各大银行收到窗口指导,开发贷被收紧,多地宽松政策扛不住压力直接取消,合肥多家银行停止二手房贷款等等,合肥调控之路任重而道远。

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